Le taux d'endettement à 35 % : la règle HCSF expliquée

35 %. Un seuil simple, omniprésent, et souvent mal compris. Le taux d'endettement maximum imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis janvier 2022 conditionne aujourd'hui l'accès au crédit immobilier de la quasi-totalité des emprunteurs en France.

Pourquoi 35 %

La règle est née d'un constat : entre 2015 et 2020, le taux d'endettement moyen des nouveaux emprunts immobiliers est passé de 28 % à 31 %, avec une part croissante de dossiers au-dessus de 40 %. Le risque de surendettement collectif inquiétait la Banque de France et la Banque centrale européenne.

Le HCSF a donc fixé deux garde-fous : un taux d'endettement maximum de 35 % et une durée maximale de 25 ans (27 dans certains cas spécifiques). Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, mais ces dérogations sont réservées en priorité à l'achat de la résidence principale et aux primo-accédants.

Ce que le 35 % inclut vraiment

Le calcul du taux d'endettement HCSF est plus large que ce que pensent la plupart des emprunteurs. Il intègre :

·Toutes les mensualités de crédit (immobilier en cours, auto, conso, revolving)

·L'assurance emprunteur du nouveau prêt

·La pension alimentaire versée

Il ne tient en revanche pas compte du loyer actuel (puisqu'il disparaît avec l'achat), ni des charges courantes (mutuelle, abonnements, transport).

Côté revenus, les banques retiennent généralement :

·100 % des salaires nets et pensions de retraite

·70 % des revenus locatifs (pour couvrir les vacances locatives et charges)

·Une moyenne lissée des trois dernières années pour les indépendants

·Les primes annuelles lissées sur 12 mois

Une prime exceptionnelle ou un revenu ponctuel ne sera pas pris en compte.

Comment se calculer soi-même

Faites le test sur une feuille. Additionnez vos revenus mensuels pondérés selon la règle ci-dessus. Multipliez par 0,35. Soustrayez vos charges récurrentes existantes. Le résultat est la mensualité maximale que vous pouvez emprunter, assurance comprise.

Exemple : un couple gagne 5 000 € de salaires nets et 600 € de revenus locatifs bruts. Revenus pondérés : 5 000 + 600 × 0,7 = 5 420 €. Mensualité maximum : 5 420 × 0,35 = 1 897 €. S'ils remboursent déjà 220 € de crédit auto, la mensualité immobilière maximale sera de 1 897 - 220 = 1 677 €.

À 3,8 % sur 25 ans, cela leur permet d'emprunter environ 320 000 €.

Que faire si vous êtes au-dessus de 35 %

Quatre leviers, par ordre d'efficacité.

1. Solder les crédits en cours. Un crédit auto à 220 €/mois "libère" environ 40 000 € de capacité d'emprunt sur 25 ans. Si vous avez l'épargne disponible, c'est souvent le plus rentable.

2. Augmenter l'apport. Chaque tranche de 10 000 € d'apport supplémentaire réduit la mensualité d'environ 50 €. Et au-delà de 20 % d'apport, vous obtenez en général un meilleur taux.

3. Allonger la durée. Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 15 %, mais alourdit le coût total du crédit de 30 à 40 %. À utiliser avec parcimonie.

4. Présenter un dossier qui mérite une dérogation. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production. Un dossier exceptionnellement solide (apport élevé, reste à vivre confortable, stabilité professionnelle, patrimoine) peut convaincre.

Le cas particulier du reste à vivre

Au-delà du taux d'endettement, les banques regardent votre reste à vivre par personne du foyer après paiement de toutes les charges. Aucune règle officielle, mais les standards de marché tournent autour de :

·700 à 800 € par personne pour un foyer en région

·900 à 1 000 € par personne en Île-de-France

Un taux d'endettement à 33 % mais un reste à vivre de 500 € par personne sera refusé. Inversement, un endettement à 36 % avec un reste à vivre confortable peut passer en dérogation.