Capacité d'emprunt : comment la calculer et l'augmenter en 2026

Votre capacité d'emprunt, c'est le montant maximal qu'une banque acceptera de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. C'est le premier chiffre à connaître avant de chercher un bien : il fixe votre budget réel, frais de notaire et apport compris. Voici comment la calculer précisément, et surtout comment l'augmenter.

La formule de la capacité d'emprunt

Tout part de votre mensualité maximale, plafonnée par la règle des 35 % d'endettement imposée par le HCSF. Le calcul se fait en trois temps.

1. Vos revenus mensuels pondérés. On retient 100 % des salaires nets et pensions, 70 % des revenus locatifs, et une moyenne sur trois ans pour les indépendants.

2. Votre mensualité maximale. Revenus pondérés × 0,35, moins les mensualités de crédits en cours (auto, conso, autre immobilier) et les pensions versées.

3. Le capital empruntable. À partir de la mensualité, on remonte au capital selon le taux et la durée.

Exemple : un couple gagne 4 500 € nets. Mensualité maximale : 4 500 × 0,35 = 1 575 €. À 3,5 % sur 25 ans, cela correspond à environ 315 000 € de capital empruntable. Sur 20 ans, le même couple n'emprunte plus que 271 000 € : la durée a un effet majeur.

Les 4 leviers qui changent tout

Allonger la durée. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15 %. Le coût total grimpe, mais c'est souvent ce qui débloque un projet.

Solder un crédit conso. Un crédit auto à 250 €/mois ampute votre capacité d'environ 50 000 € sur 25 ans. Le rembourser par anticipation est parfois plus rentable que de l'utiliser comme apport.

Augmenter l'apport. L'apport ne change pas la capacité d'emprunt elle-même, mais il augmente votre pouvoir d'achat immobilier total et améliore le taux obtenu — donc le capital empruntable à mensualité égale.

Améliorer le taux. À 3,1 % au lieu de 3,8 %, le couple ci-dessus emprunte environ 20 000 € de plus pour la même mensualité. D'où l'intérêt d'un dossier solide et de la mise en concurrence des banques.

Le reste à vivre, le second filtre

Même sous 35 %, la banque vérifie votre reste à vivre : ce qui demeure après la mensualité et les charges incompressibles. Les standards tournent autour de 700 à 800 € par personne en région, 900 à 1 000 € en Île-de-France. Un dossier à 34 % d'endettement mais au reste à vivre trop faible sera refusé. Pour comprendre ce double critère, lisez notre guide sur le taux d'endettement à 35 %.

Les revenus que les banques ne comptent pas (ou à moitié)

Beaucoup d'emprunteurs surestiment leur capacité parce qu'ils intègrent des revenus que la banque écarte :

·Les primes exceptionnelles et bonus non récurrents

·Les revenus locatifs au-delà de 70 % du montant brut

·Les allocations à durée limitée (sauf exceptions)

·Le 13e mois s'il n'est pas contractuel

À l'inverse, des revenus stables et anciens (CDI confirmé, retraite, loyers établis) sont valorisés. Présenter ces revenus clairement fait partie d'un bon dossier — c'est l'objet de notre guide améliorer son profil emprunteur.

Calculez votre capacité en quelques secondes

Pour une estimation immédiate, utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt gratuit : ajustez vos revenus, vos charges, le taux et la durée, et obtenez votre capital empruntable en temps réel.

Le calcul donne un ordre de grandeur, mais chaque banque pondère différemment. Construisez votre dossier bancaire : votre capacité d'emprunt, votre taux d'endettement et votre reste à vivre sont calculés automatiquement, et vous repartez avec un PDF prêt à présenter.